客观看待存量时代房地产投资缩减
今年上半年，全国二手房网签面积同比增长10.2%，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。具体来看，北京、上海二手房成交规模均创近5年同期新高，深圳二手房成交量连续两个月同比增长超10%，5月以来成都、重庆二手房交易数量同比均转增。

从2025年全年二手房交易面积占比达到46%，到今年上半年占比过半，二手房市场活跃度较高，是我国房地产进入存量时代的表现。存量时代，房地产交易将从以新房销售为主的增量交易，加快向新房和二手房并举转变。未来，二手房交易上升、新房交易下降是常态。发达国家历程表明，存量时代新房和二手房相加的房屋交易总量不会明显下降。

过去，房地产对经济增长的贡献很大程度上体现在房地产开发投资的快速增长。存量时代，将不再过度依赖房地产拉动经济增长。

应客观看待开发投资、新开工面积、新房销售面积等指标的下降。随着各地积极出台“控增量、去库存、优供给”的政策举措，房地产开发等指标下降，是各地落实中央关于严控增量要求的反映，也是市场快速形成供求平衡的表现。

房地产发展的思路需要转变。过去重开发、轻运营，重增量、轻存量。存量时代，房地产从推动增量规模扩张向存量资产的提质增效转变，从投资开发驱动转向存量运营驱动。

房地产拉动投资的方式将更多转向参与城市更新，在城中村改造、老旧小区改造、租赁住房、自主更新原拆原建等建设运营中发挥重要作用。同时，行业重心从开发向后端运营、服务、维修等方面延伸拓展。

近期，《扩大消费“十五五”规划》发布，将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴，提出“更好满足住房消费需求”。存量时代，扩大住房消费将以“换房”“改房”“管房”来实现。住房改善将带动装修、家居、家电等下游消费。城中村、危旧房和老旧小区改造持续激活存量更新需求，物业服务和住房租赁也将不断拓展服务消费空间。

二手房对市场量价的影响将不断增强，定价主导力量不再只是房企，分散的买家和业主将发挥更重要的作用。存量时代，房企也将从单一开发建设向代建、租赁、运营等多元化转型。

尽管存量时代来临，新房开发还有空间，但大体量连片开发的项目将越来越少，满足居民个性化、品质化需求的项目将成为市场热点。开发企业须对项目精细打磨，不断迭代，建造出更多“好房子”，方能赢得市场认可。

我国房地产市场将在存量盘活与风险防控、市场发展与民生保障的平衡中寻求更好发展。房地产行业将向精细化、高品质、可持续的良性发展迈进，助力实现人居环境持续提升和城市高质量发展。

摘自　《经济日报》　　记者　亢舒